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房屋买卖合同的类型及效力问题探究

发布时间:2016-04-13    

 我国是社会主义国家,其经济发展有着特殊的历程,经过了社会主义改造时期,供给制时期、商品经济时期、及现在的社会主义市场经济时代。在经济发展的历程中,房地产对经济发展的拉动作用是巨大的。然而,作为公有制国家及其发展的特殊性,其房屋也呈现出多样性,根据不同标准,可分为农村房屋、城市房屋,住宅房屋、商业房屋,公房、私房,商品房、非商品房。此外还有廉租房、经济适用房、集资建房等。因房屋类型的多样性,其房屋的交易也出现多样性,房屋的买卖出现不同的类型,有城市房屋买卖、农村房屋买卖,住宅房屋、商业房屋,公房、私房,商品房、非商品房以及廉租房、经济适用房、集资建房买卖等。当这些房屋买卖合同纠纷诉至法院审理时,对其合同效力的判定存在较大分歧,其原因主要是法律、法规对合同的效力性规定的理解有偏差,导致对合同效力理解的差异。这种对合同效力的不同认定,不但导致当事人利益的不公平,且会影响房地产市场的稳定及发展。进而影响经济的发展,很有必要进行探究。

  一、合同效力的法理

  《合同法》第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记的依照其规定。此法条规定了合同生效的标准,订立合同只要依法,合同即成立,合同交易的标的只要法律、法规不禁止,合同即生效。除非法律、法规明文规定的合同,应当办理批准、登记手续才生效,否则不生效。这里的批准登记不能像有些人理解的合同交易的标的物的批准、登记,而是指当事人之间所签订的合同需要批准登记才生效。如《中华人民共和国对外合作开采海洋石油资源条例》第七条规定,中国海洋石油公司对外合作开采石油签订的合同,经中华人民共和国商务部批准即为有效。

  《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律法规的强制规定。对无效合同情形的(一)、(二)、(三)、(四)项易于理解,对第(五)项“法律法规的强制规定”导致合同无效的理解较为复杂,有的法官简单到“违法等于无效”,对此,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)将第(五)项中的“强制规定”限缩为“效力性规定”,同时,2009年7月7日出台的《最高人民法院关于当前形势下审理民事合同纠纷案件若干问题的指导性意见》又要求“人民法院应当注意区分效力性强制规定和管理性强制性规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性规定的人民法院应当根据具体情形认定其效力”。何谓管理性强制规定,指法律及行政法规未明确规定此类规范将导致行为无效的规范。此类规范旨在行政管理或行政处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民法上的效力。何谓效力性强制规定,指法律及行政法规明确规定此类规范将导致行为无效的规范。只有违反了效力性强制规范的,才能认定行为无效。其法理不但是判定各类合同效力的标准,也是判定房屋买卖合同效力的标准。

  二、现就争议较大的城市房地产买卖合同、经济适用房买卖合同、单位集资房买卖合同、农村房屋买卖合同的效力进行分析,以求得共识,并使之审理规范统一。

  (一)城市房地产买卖合同

  城市房地产买卖是我国房地产买卖的主体部分,是最活跃的买卖,对其合同效力的认定往往影响着房屋市场交易的稳定及公平,更影响着房地产市场的健康发展。因此,对城市房地产交易合同效力的认定显得极为重要。然而,对其合同效力的认定往往是以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条为标准。第三十八条规定,下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产、未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。另第三十九条规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时,房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。对用第三十八条第(二)、(三)、(四)、(五)、(七)判定合同无效不存在争议。对第三十八条第(一)、(六)是合同效力规范还是行政管理规范存在较大争议,以致影响合同效力的判断。笔者认为,第三十八条第(一)项指向的第三十九条规定的房地产可转让的条件应当属于行政管理性规范,不是合同效力规范。也就是说如果开发商没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,就对土地进行开发使用,土地行政管理部门可对其进行处罚或者按合同约定要求支付全部土地使用权出让金,土地管理部门不能以未全部支付土地出让金主张土地出让合同无效,也不能以未办理土地登记为由主张土地出让合同无效,因为土地未登记只是影响物权的效力,并不影响合同的效力。如果按照出让合同约定进行房屋建设,未完成开发投资总额的百分之二十五以上,未持有房屋所有权证书,就转让房地产的,有关行政部门可对开发商进行处罚,其转让合同不应当认定为无效;按照《物权法》规定,开发商开发的房屋虽然没有房产证,但属于开发商开发原始取得的,开发商有权转让,何况房屋产权证符合条件后是可以补办的。

  (二)集资建房买卖合同

  集资建房是特定历史条件下的产物,一种情况是因我国首先采用的是福利住房,随着改革开放,逐步实行商品房制度,使之货币化。由于过去国家在职工住房方面欠帐太多,住房改革后,职工一次性拿不出大笔房款购房,在过渡时期,为了单位职工有房居住,单位出资一部分,职工出资一部分购买土地进行建房。所建房屋为集资建房。对于集资房转让合同的效力问题,有的法官认为,此类转让合同无效,理由是有部分土地款或建房款是单位出的,其合同损害了第三人即单位的利益。笔者认为,过去低工资时代,单位每月每年用款购物发给单位职工,以此作为职工的福利。发给职工的福利当然属职工所有,所以职工才会放心享用,单位是没有法律要回,也不可能要回。同理,单位投入给职工的集资建房款,属于另一种性质的福利,但仍然还是福利,既然属于福利,当然属于职工所有,职工出售集资建房,并未损害单位利益,何况对于职工集资建房,法律法规并未禁止出售。再说,《合同法》第五十二条第(二)项规定,只有恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的才无效,此类合同,一般是不会存在恶意的。因此,职工将集资建房出售,其合同属有效合同。认定此类合同有效,往往可以防止出卖方在房屋价格不断上涨的今天去主张房屋买卖合同无效,从而损害购房者的利益,影响房地产市场的稳定及健康发展。

  (三)经济适用住房买卖合同

  《经济适用住房管理办法》第二条规定,经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性的政策性住房。经济适用住房的特点是:1、适用于特殊群体。经济适用住房是市、县、乡镇政府根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素为城市低收入困难家庭修建的,单套面积控制在60平方米左右。2、公益性。经济适用住房的土地是政府划拨优先供应的土地,其建设项目免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金,经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。其价格以保微利为原则,房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定,市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。3、产权的有限性。因经济适用住房的公益性,导致经济适用住房产权的有限性。《经济适用住房管理办法》规定,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。根据上述经济适用住房的特点,如购买经济适用住房不满5年就出售的,其买卖合同应当认定为无效。当然认定其无效合同的标准,不是《经济适用住房管理办法》的“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易”的禁止性规定,因《经济适用住房管理办法》既不是法律也不是法规,而是部门规章。认定其无效合同的标准应当是《合同法》第五十二条第 (四)项“损害社会公共利益”的规定去判定。

  (四)农村住房买卖合同

  随着城乡一体化进程以及全国小城镇建设的发展,农村人口大量涌入城市,至2012年全国城市人口达到53%,首次超过农业人口。因农村人口大量流入城市,必然导致农村房屋闲置,为体现其价值,其房屋买卖就势在必行。对于农村房屋买卖,《土地管理法》、《物权法》均没有明确规定,对其合同效力,因农村宅基地属村集体所有,其房屋买卖合同一般判定为无效合同。笔者认为,对于农村房屋买卖合同的效力,应当区别对待。农村房屋目前有两种,一种是违法建筑,一种是合法建筑。对于合法建筑的农村房屋买卖合同,应当认定其有效。其理由如下:1、《合同法》第52条规定,只有合同违反法律、法规的强制性规定,才能认定为无效。但现行法律、法规并无农村住房出售其合同无效的明确规定。从法理上来看,强制性规定分为效力规定与管理性规定。管理性规定的作用在于对违法者加以制裁,以遏制其行为,并不否认其行为在私法上的效力;效力性规定着重在于违法行为违反了法律行为的价值,故否认其法律效力。据此法理,很难得出农村房屋买卖合同无效的结论。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释(二)》第十四条规定:“合同法第52条第(5)项的‘强制性规定’只是效力性强制性规定”。由此可见,从法律、法规规定以及司法解释来看,都不能得出农村房屋买卖合同效力无效的结论。2、《民法通则》第六条规定,法律对民事活动无明确规定的,应当遵守国家政策。目前关于农村房屋买卖的国家政策只明确限制城镇居民购买农村房屋,并未涉及农村房屋买卖合同的效力,况且,决定合同效力属于法律价值判断问题,只能由法律、行政法规作出安排,国家政策既不是强制性规定,也不是法律上的裁判规范,更不是认定合同效力的依据。3、经过合法化的建筑,其宅基地即住房用地已经合法化为农民使用,其使用权也具体化为农民所有,在国家大力扶持农民致富,特别是不但在取消农业税,而且还反哺农民的今天,更不能以房屋买卖合同的土地为集体所有,其行为损害了集体利益为由去认定合同无效。进一步想,农村土地属农民集体所有,其集体本身就是由单个农民或农户组成,其集体的部分土地使用权合法化为农民个人使用后其使用权已归农民个人所有,农民出售其房屋以及将属于自己有使用权的土地出售,当然就谈不上损害集体利益。

  对于违法建筑,其买卖合同由于标的物违法,合同自始无效。只有在特殊情况下,才能转为合法。转为合法必须具备如下条件:1、土地利用发生变更,原先违法用地行为被变更后的土地规划纳入规划范围。2、根据新的土地建设规划补办各种手续,补交各种税费。3、房屋依然存在。当这些要件满足后,违法房屋才可转为合法,在此基础上实施行为可根据新的土地利用状况、土地性质、合同内容、法律规定等进行具体认定。

  只有这样将合法的农村房屋买卖合同认定为有效合同,才能鼓励交易,保护当事人的合法权益,也是对诚信原则和社会秩序的维系。

  城乡一体化建设是我国经济社会发展的必然趋势,农村土地进入市场流通是其土地财产权属的自然回归,我们应当顺应这个趋势,并积极制定配套措施来预防可能出现的一系列问题。



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