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单位集资房转让纠纷问题研究

发布时间:2016-04-13    

 内容提要:盘县的党政机关、社会团体、企事业单位从城关迁往红果后,数千名职工的住房问题即成为这些机关急需解决的现实问题。由于受城市规划、建设资金等因素的制约,职工个体难于解决建房问题,单位集资房便应运而生。由于红果的地价、房价持续飞涨,单位集资房转让纠纷也逐年增多。单位集资房不同于商品房和单位福利房,对此类纠纷应如何处理,司法实践中产生了不同的意见,作者从单位集资房转让合同纠纷的法律属性、合同效力、法律适用等方面进行分析后认为:转让人未取得房屋产权证明时,未经集资单位同意的转让合同无效;取得房屋产权证明后的转让合同有效,但受让人主张的判令转让人协助办理过户手续的诉请不予支持。

关键词:单位集资房 转让 效力 研究

以下正文:

  本文所指的单位集资房是指由党政机关、社会团体、企事业单位以本单位名义统一购买建房用地、施工建设、办证,由单位职工全额投资所建的职工住房。单位集资房具有以下特点:1、集资主体既有党政机关、社会团体、企事业单位,也有党机关的内设机构。投资主体为本单位职工;2、由集资单位以其名义购买建房用地,统一设计、发包、管理工程。建设用地使用权证、规划许可证等证件主体是集资单位,房屋竣工后由集资主体按既定方案将集资房分配给参与集资的职工;3、由单位职工全额投资,多有未经本单位同意不得转让的规定;4、地理位置优越,建造价格低,增值空间大。  

  一、单位集资房的历史沿革

  盘县单位集资房的产生,具有其特殊的历史背景。盘县的党政机关原址在盘县城关镇,职工的房改房、福利房等均在城关镇。现在的红果新城,原为盘县红果镇人民政府所在地,其基础设施落后,房地产市场并未建立。盘县的党政机关、社会团体、企事业单位从城关迁往红果后,数千名职工的住房问题即成为这些单位急需解决的现实问题。由于受城市规划、建设资金等因素的制约,职工个体难于解决建房问题,大量单位集资房纠纷便应运而生。单位集资房虽由职工全额出资,但仍具有诸多隐形的福利性:第一、地价低,单位集资房建设用地一般都是通过协议取得,地价一般都低于竞拍价;第二、由集资单位派人筹建、管理,投资少。因此,国家虽明令禁止单位集资建房,但单位集资房却如雨后春笋禁而不止。

  二、单位集资房转让纠纷的成因

  自盘县党政机关搬迁红果后,红果新城在全省乃至全国的战略地位逐步提高,城市的发展规模由原先的中小城市提升为中国西部大城市。随着城市规模定位的不断升级,红果的地价、房价持续飞涨,单位集资房转让纠纷也逐渐增多。据统计,盘县法院审理的单位集资房转让纠纷案件,2009年为4件、2010年为6件、2011年为8件,2012年上半年为8件,呈逐年上升趋势。单位集资房转让纠纷案件在房屋转让纠纷中所占比重虽然不大,但由于其集资主体涉及党政机关、社会团体、企事业单位,争议标的物增值空间大,如处理不当不仅会引发社会对法院的责难,甚至会引发诸多不良的社会效应,从而影响盘县的社会经济发展。由于单位集资房不同于商品房和单位福利房,对单位集资房转让纠纷的处理,自然不能简单照搬商品房和单位福利房的处理方法。对单位集资房转让纠纷应如何处理,上级法院目前尚无具体的指导意见,基层法院也无成熟经验,因此,加强对这类纠纷的调查研究,对指导司法实践具有十分重要的现实意义。

  三、单位集资房转让纠纷的基本类型

  由于单位集资房的建设受到城市规划设计、城市基础设施建设速度等因素的影响,其建设周期长。在集资时,集资主体和投资主体都不能预见其升值程度,因此,许多投资主体在取得单位集资资格后即将其集资房转让,这种转让多发于亲朋好友之间。随着红果新城大城市规模定位的确定,该集资房转眼间便升值数倍,享有该房的人瞬间便成为百万富翁,在经济利益的驱动下,昔日亲朋好友也就反目成仇,对薄公堂。据笔者调查,诉至法院的纠纷主要有以下两种表现形式:

  (一)集资权转让纠纷。集资职工在取得单位集资权后将集资权转让给第三人。双方签订的合同名称为“集资权转让合同”,合同中明确约定,由受让方将集资款交给出让方,由出让方交给集资单位,出让方取得房产手续后将该房产手续交给受让方或将该集资房过户给受让方,这类纠纷多发于集资房建设过程中。例如本院刚受理的二起争议,集资单位取得建设用地使用权后尚未开工建设,便有开发商与该单位达成协议,由开发商统一开发,开发商无偿向各集资主体提供一套300平方米以上的住房。按3000元/m2的价格计算,该房的价值即超百万。出让方遂以“集资权具有人身依附性”为由诉至法院请求确认集资权转让合同无效。

  (二)房屋转让合同纠纷。这类纠纷包括三种类型:第一种类型为集资房尚未建设或尚未竣工,其起因、诉请及理由与集资权转让纠纷相同,其差异仅是“集资权转让合同”与“房屋转让合同”的差别;第二种类型为,争议房屋已竣工,但未取得房屋权属证明,转让方以“转让时房屋不确定”为由诉请确认合同无效;第三种类型为出让方已取得权属证明,受让方以“转让协议有效,请求对方协助办理房屋过户登记手续”提起诉讼。

  四、审理单位集资房转让纠纷中的两种观点

  (一)对于出让方未取得房屋产权证明的集资权转让合同、房屋转让合同的效力问题,审判实践中出现了两种不同的观点。第一种观点认为合同有效,其法理依据有:1、根据《中华人民共合国合同法》第五十二条规定,当事人之间所订立的合同中有下列情形之一的,才能认定合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。在上述合同中,双方当事人都是完全民事行为能力人,具有民事权利能力和民事行为能力;建设用地使用权通过出让方式取得,未损害国家利益、社会公共利益和第三人利益;合同内容虽然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,但该规定属于管理性规定而不是效力性规定,根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠案件若干问题的指导意见》第15项规定,只有违反效力性规定的,人民法院才能认定合同无效; 2、根据物权区分原则,未办理物权登记的,不影响合同效力。虽然在订立转让合同时集资房尚在筹建或正在建造中,出让人未实际取得集资房物权,受让方不能实现物权,但不影响其转让合同的效力; 3、集资单位内部不得转让或在几年内不得转让的规定,只对集资主体和投资主体有约束力,不能对抗第三人;4、诚信原则是民法的最基本原则,从维护交易安全等方面考虑,如果否认其转让协议的效力,势必会给房地产交易带来“灾难”,支持转让人在房价大涨的情况下,通过毁约获利,守约方因守约而受损。第二种观点认为合同无效。其法理依据是:标的物条款是买卖合同的必备条款,不论当事人订立的是集资权转让合同还是房屋转让合同都应当有具体的标的物,由于在合同中所指向的标的物都是正在筹建或建造中的集资房,而正在筹建或建造中的集资房是一种不具体、不明确的标的物,甚至可以说是不存在的标的物,因此,不论当事人订立的是集资权转让合同还是房屋转让合同,只要订立合同时标的物尚不存在就属无效。

  (二)对于出让方已经取得房屋产权证明,受让方以“转让协议有效,请求出让方协助办理房屋过户登记手续”提起诉讼,其诉请应否支持的问题,在审判实践中也有两种观点:第一种观点认为应予支持。其法理依据是:已经取得房屋产权证明的房屋买卖合同是有效合同,协助办理房屋过户登记手续是出让方的合同义务,受让人“协助办理房屋过户登记手续”的诉请是债权请求权而非物权请求权,应予支持。第二种观点认为不应支持。其法理依据是:已经取得房屋产权证明的房屋买卖合同是有效合同,但“协助办理房屋过户登记手续”的诉请不是债权请求权而是物权请求权。根据物权法的规定,不动产物权的取得必须以物权公示为前提,“办理房屋过户登记手续”就是对物权的公示行为,这种公示行为只能由当事人自觉完成,不能由审判机关强制完成。法院强制出让人“协助办理房屋过户登记手续”,实质上就是通过强制公示而使本不具有物权的受让人享有物权,况且,物权登记是登记机关的职权,是否进行登记应由登记机关确定,法院判令出让方协助受让方办理房屋过户登记手续的判决,不仅对双方当事人有约束力,对物权登记机关也有约束力,实质上也就强制了物权登记机关进行物权公示。

  五、笔者对审理单位集资房转让合同纠纷案件的意见

  (一)在取得房屋产权证明前未经集资单位同意的集资权转让合同、房屋转让合同无效。其理由有:1、单位集资房属于集资单位职工合伙建房,其主体具有十分紧密的人合性质。单位集资房合同属于《中华人民共和国合同法》中规定的“依合同性质不能转让”的类型。虽然原、被告双方根据自己的真实意思表示签订了资集权转让或房屋转让协议,但由于集资房须以具备该单位集资人的身份属性为前提,集资人在未经单位同意的情况下通过签订转让协议,使不具备单位集资人身份的受让人享受了作为该单位集资人才能享受的权利,破坏了集资主体的人合性;2、单位内部不得转让或在几年内不得转让的规定,属于集资主体与投资主体之间的特别约定,这种约定未违反法律法规的强制性规定,是受法律保护的约定,对相对人具有约束力,对合同外第三人具有对抗效力;3、出让人与受让人订立的转让合同未经集资单位同意而为其设定了义务,该义务不受法律保护。单位集资房集资权人的权利来源包括两个方面:一是单位与职工的人身属性;二是单位与职工的集资建房合同。集资职工在集资建房合同中享有的权利,即为集资单位应承担的义务。出让人与受让人订立的转让合同虽未直接为集资单位设定义务,但受让人从合同中承继了出让人的权利,实质上就为集资单位设定了相应的合同义务,这种义务的设定对义务人没有法律约束力。

  (二)在取得房屋产权证明后,未经集资单位同意的集资权转让合同、房屋转让合同有效,但不能主张出让方协助受让方办理房屋过户登记手续。其理由有:集资人取得集资房屋产权证明后,房屋产权已经全部属于集资人,集资人对集资房屋拥有所有权,也就有了处分权,集资人可以自由进行转让。单位内部集资人不得转让或在几年内不得转让的规定在集资人取得产权证时即不具有拘束力,转让行为有效。由于产权登记是一种物权公示行为,这种公示行为是当事人的自觉行为,法院不能强行判决进行公示。


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